【案说民法典】田翠兰：不接房、不入住，能否拒交物业费？

案情简介

“房屋有质量问题，至今未整改完毕，我没有接房，凭什么要交物业费！”2025年1月，李红（化名）向检察机关申请监督，要求检察机关对原审判决提起抗诉。在接访过程中，李红道出了其中的原委。

2019年5月，李红与某房地产公司签订了《商品房买卖合同》。同年12月，房地产公司向李红等业主邮寄送达了《交付通知书》，通知其于2019年12月31日起至2020年3月31日期间办理交接房手续。

然而，李红认为房屋存在质量问题，既未办理接房手续，也未入住该房，更没有缴纳物业服务费。

经多次催收未果，2023年7月，物业公司以李红欠交2020年4月1日至2023年3月31日期间的物业费为由，向北碚区法院起诉，要求李红支付所欠物业费及逾期违约金。

虽然李红以没有接房、没有入住，也没有享受物业的服务为由提出抗辩，但法院经审理认为，物业公司已经提供了物业服务，李红作为业主应依约支付相应的物业服务费。

最终法院判决李红向物业公司支付2020年4月1日至2023年3月31日期间所欠物业服务费人民币14400余元，驳回物业公司其他诉求。

收到法院判决书后，李红不服，认为物业公司违约在先且已过诉讼时效，申请法院再审被驳回后向北碚区检察院申请抗诉。

检察官说法

在物业管理纠纷中，“未接房是否需缴纳物业费”经常是业主与物业公司争议的焦点问题。实践中，部分业主因房屋空置、经济压力或对开发商不满而拒绝接房，并以此拒付物业费，导致此类诉讼频发。

本案中，物业公司与房地产公司签订了前期物业服务合同，物业公司为涉案小区的物业服务企业，至今为涉案小区提供物业服务。根据《民法典》第九百三十九条规定，该合同对所有业主均有法律约束力，双方均应按照协议的约定全面履行合同。

同时，根据李红与房地产公司签订的《商品房买卖合同》，李红若认为案涉房屋存在质量瑕疵（房屋主体结构质量不合格或严重影响正常居住使用的质量问题除外），应该向房地产公司提出，由该公司确认后进行维修整改，但不得以此为由拒绝接房，若以此为由拒绝接房，视为已交付。根据《重庆市物业管理条例》第四十七条规定，物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主承担。故本案李红以房屋存在质量瑕疵为由拒绝接房，视为已交付，其应当自通知接房期满之日起承担相应物业费。

针对李红提出的没有入住，也没有享受物业服务的抗辩理由，根据《民法典》第九百四十四条，这些都不能成为拒交物业费的理由。

此外，对李红提出的已过三年诉讼时效问题，经核实，物业公司在2022年3月通过微信、8月通过快递邮件等方式向其催收物业费，导致诉讼时效中断，诉讼时效重新计算，故其主张已过诉讼时效的理由不成立。

综上所述，法院判决支持物业公司关于物业费的诉讼请求并无不当。2025年3月，本院依法作出不支持监督申请决定。

考虑到案涉房屋交付时确实存在质量瑕疵，李红为此感到闹心并拒绝接房情有可原，一份不支持监督申请决定书并不能化解其心结。

“物业提供的服务对象是整个小区。交房后，物业开展的维修建筑物及附属设施、打扫卫生环境、养护绿化、维护小区秩序等工作都在进行中，只有业主缴纳物业费，物业公司才能正常运转，从而更好地提供物业服务。”为达到案结事了的办案效果，我向李红耐心地解释了其中的法律问题，同时协调物业公司联系房地产公司继续对瑕疵问题进行整改。最终，李红看到物业公司的努力和难处，对支付物业费一事不再抗拒。

《中华人民共和国民法典》

第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。

第一百九十五条：有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：1、权利人向义务人提出履行请求;2、义务人同意履行义务;3、权利人提起诉讼或者申请仲裁;4、与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。

第九百三十九条：建设单位依法与物业服务人订立的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律效力。

第九百四十四条：物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

《重庆市物业管理条例》

第四十七条第三款规定：前期物业服务合同生效之日至物业交付之日发生的物业服务费，由建设单位承担。物业交付之日至前期物业服务合同终止之日发生的物业服务费，由业主按照前期物业服务合同约定的物业服务收费标准承担。

来源 | 重庆检事儿