【主要案情】

      1996年10月，重庆市开县和谦镇刘自昌等人经镇政府同意, 根据原四川省、地、县政府《关于加强城乡集贸市场建设若干规定》的精神，筹集资金修建了重庆市开县和谦市场(以下简称和谦市场)。1997年2月29日至同年3月17日，李家明、林颈松、田世林等三人与和谦市场口头约定各交10000元定金，购一楼一底门市。同年6月，李家明等三人在和谦开发市场基本完工时，借故将所购门市钥匙拿走，私自加盖第三层楼房后，搬进所购门市居住。同年10月，和谦开发市场以李家明等三人名义办理了《开县国有土地使用权出让合同》、《开县城乡居民建房用地许可证》，同时与李家明等三人分别签定了商品房买卖协议书，约定：“和谦开发市场向李家明等三人提供商品房各一套(一楼一底)，金额各3.8万元，办理‘一书三证’质量保证，从协议之日起，两年内无倒塌事故，无较大的质量问题。李家明等三人各暂扣0.8万元抵押金。‘一书三证’交付后一个月内付清”等内容。1998年5月，和谦开发市场以李家明等三人名义办理了《建设工程选址意见书》、《建设工程规范许可证》、《建设用地规划许可证》。1999年11月，开县建委以(1999)33号文件作出：“对非法加楼层撤出和个别地方质量问题排出不安全隐患”的处理意见。嗣后，李家明等三人以未按时交付“一书三证”为由拒付8000元，也拒不执行开县建委的处理意见。2000年3月，和谦开发市场向开县人民法院起诉，以房屋买卖无效为由要求李家明等三人“返还房屋，恢复原状”。

【原审裁判】

      2000年5月22日，开县人民法院作出(2000)开民初字第202号民事判决认为，和谦开发市场不具有房地产开发经营的主体资格，李家明等三人明知而与其签定商品房买卖协议书，其买卖协议属无效行为。和谦开发市场卖给李家明等三人的房屋没有办理所有权登记。三被告应当返还和谦开发市场的房屋，和谦开发市场应当返还三被告的购房款。三被告不返还房屋理由不成立。判决：李家明等三人各返还一楼一底楼门市房一套(41.8平方米)给和谦开发市场，三被告返还和谦开发市场房屋后10日内，由和谦开发市场返还三被告购房款各3万元。 李家明等三人不服一审判决，上诉到重庆市第二中级人民法院。该院审理认为，和谦开发市场所建农贸市场及门市住宅无证设计、施工，已经开县建委认定为违规建设，并决定对工程质量、安全隐患进行排除后再对违规建设进行处理。讫今为止，该工程质量、安全隐患未予排除，争议房上层部份尚未撤除，房屋未经质检,有关行政部门对该工程(包括争议房屋)尚未作处理。故本案争议房屋应由行政主管部门处理。双方当事人应当依法向有关行政主管机关申请解决。和谦开发市场起诉无合法依据。原判决适用法律错误，依法予以纠正。2000年9月21日，重庆市第二中级人民法院作出(2000)渝二中法民二终字第212号民事裁定：撤销一审判决，驳回和谦开发市场起诉。

【抗诉理由】

  和谦开发市场不服二审判决，向检察机关申诉，重庆市人民检察院经审查，于2001年7月13日以渝检民抗(2001)第60号民事抗诉书，向重庆市高级人民法院提出抗诉。其抗诉理由： 二审裁定混淆法律关系，适用法律不当，裁定错误。争议房屋的质量安全隐患以及合法建房，从事房地产经营等是建设行政机关依法管理的行政法律关系。它是调整房屋开发单位或者建设单位依法进行建设工程的行政行为。和谦开发市场在一审提出“返还房屋，恢复原状”的请求是返还之诉，属民事法律关系。根据《合同法》第58条的规定，和谦开发市场提出返还因无效合同而取得的财产，理由正当合法，理应支持。而二审以“本案争议的房屋，应由有关行政机关处理，双方当事人应依法向有关行政主管机关申请解决”为由，裁定驳回和谦开发市场提出的返还财产之诉，属混淆法律关系，适用法律不当。

【再审结果】

  重庆市高级人民法院受理抗诉后，指令重庆市第二中级人民法院另行组成合议庭进行再审。2002年6月5日，重庆市第二中级人民法院于2002年5月作出(2002)渝二中民再终字212号民事判决书认为，和谦开发市场提出“返还房屋”的请求是返还之诉，应以民事法律调整，依法属人民法院管辖。检察机关的抗诉理由成立，应予采纳。因本案争议房屋属违规建筑，且房屋存在质量、安全隐患、故和谦开发市场与李家明等三人之间房屋卖买不符合有关规定。和谦开发市场提出返还房屋的主张，应予支持。原一审判决是正确的，原二审裁定适用法律不当，应予纠正。并依据《中华人民共和国合同法》第58条、《中华人民共和国民法通则》第6条、《中华人民共和国民事诉讼法》第184条、第153条第一款(一)、(二)项规定判决：(一)撤销本院(2000)渝二中法民二终字第212号民事裁定。(二)维持开县人民法院(2000)开民初字第202号民事判决。

 【点评】

   本案的案由系房屋买卖合同纠纷。和谦开发市场与李家明等三人的房屋买卖合同依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国民法通则》的有关规定，应认定无效。对无效民事行为怎样处理是本案的重点。 根据《中华人民共和国合同法》第58条的规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。而和谦开发市场的起诉请求就是要求李家明等三人“返还房屋，恢复原状”。很明显，这一诉求是有法律依据的，且财产“返还之诉”属于民法调整范畴，应由人民法院管辖。二审裁定却以“该工程质量，安全隐患未予排除，争议房上的增层部分尚未撤除，房屋未经有关质检部门验收，有关行政部门对该工程尚未作出处理。故本案争议的房屋应由行政主管机关处理。双方当事人应依法向有关行政主管机关申请解决”为由，撤销一审判决，驳回和谦开发市场起诉，显然是错误的。首先，二审裁定混淆了法律关系，把合法建房、质量验收和从事房地产经营等属于行政机关依法管理且由行政法律调整的行政法律关系与“返还房屋，恢复原状”的民事法律关系混为一谈，导致了适用法律不当，裁定结果错误。其次，二审法院裁定认定事实错误，因为双方所争议的标的物属违法建筑，已经县建委作出了处理，而被告不但拒不执行建委的处理意见，不拆除非法加层部分，而且拒不搬出违法建筑，也不付余下的8000元房款，二审裁定置以上事实不顾而驳回原告诉求，显属认定事实有误。 综上所述，重庆市第二中级人民法院在重庆市人民检察院抗诉后所作出的再审判决正确。

                                                                     谭世学、夏治友（重庆市开县检察院、第二检察分院）